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　　每月交物业费成了不少小区业主的固定支出，但多数人只知道要交钱，压根不清楚这笔钱到底能换来哪些服务，遇到物业敷衍干活、甚至额外乱收费，也不知道该不该较真、怎么维权。其实不管是新小区的前期物业，还是业主大会选的物业，国家早有明确规定，物业费里必须包含9项核心服务，少提供一项、服务打折扣，都属于违规，业主有权要求整改，甚至拒交对应费用。今天就用最直白的线项服务拆透，再说说常见的坑和维权办法，让大家交的每一分物业费都花得明明白白。

　　先把政策依据说清楚，心里有底才好维权。根据《物业服务收费管理办法》，再加上2024年住建部、2025年发改委陆续发文补充的规定，物业费的服务范围和成本构成早就定死了，这9项服务不是物业想做就做、不想做就省的“增值项”，是法定要履行的义务，不管物业合同里写没写全，这些服务都得覆盖到，少一项都能找物业要说法。

　　小区能正常运作，全靠保安、保洁、维修师傅、客服这些人撑着，他们的工资、社保，还有法定的福利费，都得从物业费里出，这是最基础的支出。比如门口24小时值守的保安，不能随便空岗；每天扫楼道、清垃圾的保洁，不能三天打鱼两天晒网；业主家水电坏了能上门修的师傅，也得配齐。要是发现小区经常没人值守、保洁不到位，大概率是物业克扣了人员成本，属于违规，业主能要求物业补派人手、保障服务。

　　小区里的电梯、楼道灯、路灯、健身器材、给排水管道、水泵房、监控设备这些公共设施，日常检查、小修小补都归物业费管。比如电梯要定期年检，坏了得及时修，不能停好几天没人管；楼道灯、路灯坏了要尽快换，不能让业主摸黑走；健身器材松动了要加固，避免伤人。但要注意，像电梯整体更换、外墙大规模翻新、给排水主管道大修这种大工程，不算物业费范畴，得用小区的专项维修资金，物业要是拿物业费垫付，或者以此为借口额外收费，业主可以直接拒交。

　　小区道路、楼道、电梯轿厢、绿化带、公共广场这一些地方，日常清扫都得物业负责，生活垃圾要及时收集清运，公共区域还得定期消毒，比如夏天灭蚊蝇、换季消毒、化粪池定期清理。要是看到楼道里堆着垃圾没人清、电梯里有污渍不擦洗、垃圾桶满了溢出来、化粪池飘异味，都是物业没尽到责任，属于服务缺项，业主有权要求立即整改。

　　小区里的草坪、树木、花卉，不是种上就不管了，浇水、施肥、修剪、防虫、防冻，这些养护工作都得物业做，枯萎的树木、死了的花草要及时补种，草坪长乱了要修剪，避免杂草挤占绿植空间。要是小区绿化长期没人打理，杂草比花还高、树木枯死了好几个月不换，物业费里的绿化钱就白花了，业主可以找物业要说法，要求限期整改，整改不到位还能申请减免部分物业费。

　　小区的安全和秩序靠物业保障，具体包括保安24小时巡逻、大门值守登记、外来人员和车辆核实、监控设备正常运行、消防设施按时进行检查。比如陌生人进小区，保安得询问来意、登记信息，不能随便放行；夜间要定时巡逻，防止盗窃、破坏公共设施的情况；监控要全天正常工作，坏了要及时修，不然出了问题没法追溯；消防栓、灭火器要按时进行检查，确保能正常使用，还得定期组织消防演练。要是小区监控坏了长期不修、外来人员随便进出、消防设施缺零件，都是物业违规，出了安全问题物业要承担对应责任。

　　物业办公室的办公用品、水电费、通讯费这些日常开销，会分摊到物业费里，但这笔钱要专款专用，只能用于和社区物业服务相关的办公需求，比如买打印纸、交办公场地电费、维护办公网络，物业不能把和小区服务无关的开销算进来，比如给总公司分摊费用、买无关的设备，而且办公经费的收支要透明，业主有权查阅明细。

　　物业公司为了服务业主买的设备，比如维修工具、保洁车、巡逻车、办公电脑、打印机，这些设备用久了会损耗，按年限计提的折旧费会算进物业费里。但设备采购要符合小区实际的需求，不能用业主的钱买没必要的设备，比如小区就几栋楼，没必要买好几辆巡逻车，要是发现物业乱买设备、变相增加折旧费成本，业主能要求公示设备采购清单和折旧明细，不合理的部分可以拒绝承担。

　　物业得给小区公共区域买公众责任险，比如有人在小区公共区域意外摔伤、被脱落的公共设施砸到，或者公共设施损坏导致业主财产损失，都能走保险理赔。要是物业没买这个保险，一旦出了事故，损失可能要物业自己承担，要是物业无力承担，还可能连累业主，所以业主可以主动要求物业公示保险单，确认保险是否在有效期内，没买就是违规。

　　除了上面8项固定服务，要是还有别的要从物业费里花钱的事，比如小区节日装饰、邻里公益活动、公共区域小改造，一定要经过业主大会或者业委会同意，物业不能自己说了算。比如物业想在小区装新的休闲座椅、搞节日彩灯装饰，得先征求业主意见，过半业主同意才能花钱，要是没经过同意就擅自列支费用，业主可以拒绝承担这部分开销，还能要求物业退还相关费用。

　　很多物业摸准业主不懂政策，会额外收各种“隐形费用”，2025年新规明确，以下6种情况都属于违规，业主不用忍气吞声，直接拒交就行，还能要求物业退还之前多交的钱。

　　物业费里已经包含了电梯运行、楼道照明、公共水泵、监控设备这些公共区域的能耗费，也就是公摊水电费，物业要是再单独收“公摊水电费”“能耗分摊费”，都是重复收费，属于违规。比如有的小区物业费2元/㎡，物业每月还额外收50-100元公摊费，业主可以拿出政策依据，要求物业退还多收的钱，拒不退还就投诉。

　　物业费里的清洁卫生费，只包含生活垃圾清运，装修垃圾和生活垃圾不一样，要是物业想收装修垃圾清运费，必须在物业合同里明确约定，并且不可以强制收取，业主也能自己找第三方清运。要是物业没提前约定，就强制收装修垃圾清运费，或者扣着装修押金不还，说要抵垃圾清运费，业主可以拒交，还能投诉要回押金。

　　多数地区都有规定，房屋空置半年以上，业主可以向物业申请减免30%-50%的物业费，具体减免比例看当地政策，物业要是不管空置情况，全额收取物业费，属于违规。比如房子买了没住，空置了一年，物业还按全额收物业费，业主可以提交空置证明（比如水电缴费记录、物业巡查记录），申请减免，物业拒不减免就找监管部门投诉。

　　物业费涨价不是物业说了算，必须先召开业主大会，经小区“人数过半+面积过半”的业主同意，表决通过后公示，才能执行，物业单方面贴通知涨价，或者以服务升级为由擅自涨价，都是无效的，业主可以拒交涨价后的费用，还能要求物业恢复原收费标准。比如有的社区物业没开会，直接把物业费从1.8元/㎡涨到2.5元/㎡，业主集体拒交后，涨价最终被撤销，物业还得退还多收的费用。

　　物业代收水、电、燃气费，只能按供水、供电、燃气公司的官方定价收取，不能额外加“手续费”“服务费”，要是物业收电费时每度加几毛钱，或者收水费时额外加服务费，都是违规的，业主可以向供水供电公司反映，要求物业退还多收的钱，监管部门还会对物业进行处罚。

　　小区电梯广告、快递柜租金、公共车位停车费、公共区域出租收益，这些都属于全体业主的公共收益，物业只是代为管理，必须每季度公示收支明细，收益要么用来抵扣物业费，要么用来升级小区设施，比如修健身器材、补绿化、装充电桩。要是物业不公示公共收益，或者私吞收益，业主可以成立业委会，要求物业公示账目，还能通过法律途径追回收益。

　　物业费没有全国统一标准，各地都会公布政府指导价，分普通住宅、高端住宅，还有车位管理费，业主可以对照当地标准，判断小区物业费是不是合理，要是明显高于指导价，而且物业服务跟不上，就能投诉。

　　- 北京：普通住宅1.5-3.5元/㎡·月，高端住宅不超过5元/㎡·月，地下车位管理费40-70元/月；

　　- 上海：普通住宅1.2-3.8元/㎡·月，地下车位管理费40-70元/月；

　　- 广州：普通住宅1.0-3.2元/㎡·月，车位管理费最高120元/月。

　　- 山东日照：0.8-2.0元/㎡·月，车位管理费基准价20-50元/月；

　　比如你家小区是普通住宅，当地指导价最高2.5元/㎡·月，物业收3.5元/㎡·月，还没提供对应的优质服务，比如绿化差、安保不到位，就可以向发改委投诉，要求调整收费标准。

　　很多业主遇到物业服务不达标、违规收费，要么嫌麻烦忍了，要么和物业吵一架没结果，其实按正确步骤维权，成功率很高，2025年上半年全国物业违规投诉办结率就达89%，重复收费、擅自涨价类投诉退费成功率超92%，具体步骤如下：

　　先翻《物业服务合同》，圈出里面写的服务范围、收费标准、投诉处理时限这些关键条款，明确物业到底该做什么、收费多少；再保存好物业费缴费票据、转账记录，物业违规收费的通知、聊天记录，还有服务不达标的现场照片或视频，比如垃圾堆积、设施损坏、监控黑屏的照片，沟通时记得录音，这些证据能帮你在后续维权中占据主动。

　　带着证据和合同找物业交涉，直接指出违规之处，比如“物业费里已经包含公摊水电费，你们再额外收就是重复收费，要求退还之前多收的费用”“小区监控坏了一周没修，属于秩序维护服务缺项，要求3天内修好，否则会申请减免物业费”，沟通时态度要坚决，把诉求说清楚，同时录音留存，要是物业同意整改或退费，最好让对方出具书面承诺，避免后续反悔。

　　- 打12345政务热线，把情况说清楚，提交证据，热线会转交给对应部门处理，一般7-15天会有反馈；

　　- 也可以向街道办、居委会反映，由他们协调物业整改，要是协调无果，还能通过法律途径起诉物业，要求减免物业费、退还违规收费。

　　另外要提示警醒我们，物业不能以业主拒交物业费为由断水断电，《民法典》明确规定，这种行为违法，要是物业这么做，不仅要立即恢复供水供电，还可能面临5-10万元罚款，遇到这一种情况，直接投诉就行，不用怕物业威胁。

　　合理，但要区分清楚物业费和车位管理费的边界。车位管理费是针对车位专属区域的服务收费，比如地库清洁、车位周边设施维修、地库照明维护，要是物业费里已经包含这些服务，再单独收车位管理费就违规，可拒交；要是车位管理费是单独针对车位的专属服务，收费标准符合当地指导价，而且合同里有约定，就合理。

　　能退！装修押金是为避免业主装修时破坏公共设施，比如拆承重墙、砸公共管道，只要装修时没违规，物业必须在装修结束后全额退还，不能以“楼道有灰尘”“垃圾没清干净”“装修噪音扰民”等理由扣钱，要是物业拒不退押金，找住建局投诉就能要回。

　　多数地区可以，普通的房屋空置半年以上，业主向物业提交空置申请，提供水电缴费记录（证明没入住）、物业巡查记录等材料，就能申请减免30%-50%物业费，具体减免比例看当地政策，比如重庆规定空置房减免50%，武汉规定减免30%-50%，要是物业全额收取，属于违规，可投诉维权。

　　物业费不是糊涂账，每一分都该花在小区服务上，9项核心服务是业主的基本权益，少一项都不行。摸清这些政策，既能监督物业好好干活，又能避免交冤枉钱，住得也舒心。平时多留意小区的服务情况，遇到违规别忍气吞声，用法律和政策保护自身的权益，才是对自己负责。

　　你家社区物业有没有服务缺项、违规收费的情况？遇到这样一些问题你是如何正确地处理的？欢迎在评论区分享你的经历，互相借鉴维权经验~

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